2024. 8. 22.
에어비앤비 운영이 6개월을 넘어간다. 그동안 45명의 게스트가 방문했고 20,600,088원의 대금을 수령 받았다. 어메니티 및 청소, 빨래비용 등의 관리비용을 빼진 않은 금액으로 순수익은 아니며, 애초 목표하였던 월 4250,000원 수익 X 6개월 = 25,500,000원에 80% 에 그치는 수익이다. 그래도 경기침체 국면에 첫 시작 6개월의 수익 치곤 나쁘지 않으며 앞으로 수익성 개선에 노력해 나갈 계획이다. 무엇보다 돈으로 수치화할 수 없는, 서울을 방문한 전 세계 여행자들과의 교류는 필자의 감성적 충족과 라이프스타일에 많은 영감을 주고 있다.
에어비앤비 영업신고 의무화 조치
오늘 에어비앤비를 주제로 글을 쓰는 이유는 지난 8월 16일 에어비앤비로부터 온 '영업신고 의무화에 관한 상세한 안내'란 제목의 메일 한통에 대한, 에어비앤비 운영자로서의 필자의 생각을 정리하기 위해서다. 거두절미하고 해당 메일의 내용을 살펴보자면, 에어비앤비 불법 영업 업소는 2025년 10월부터 에어비앤비 리스트에서 삭제된다는 내용이다. 이 공지에서는 2025년 10월 이후 날짜에 불법 영업소에 예약된 여행 건은 어떻게 되는 지 등 실무적인 내용은 알려지지 않았다. 다만 " 이미 등록된 숙소의 경우, 호스트분들이 충분히 준비하실 수 있도록 2025년 9월 까지 유예 기간을 둘 예정"이며, "숙소 등록 온라인 설명회가 9월 12일에 열릴 예정"이라는 점이다. 아마 해당 설명회에서 실무적인 설명이 있지 않을까 싶다.
에어비앤비 '영업신고 의무화에 관한 상세한 안내' 메일 전문을 옮기고 필자의 생각을 덧붙인다.
호스트님, 안녕하세요.
항상 에어비앤비와 함께 호스팅 해주셔서 감사합니다.
이전에 공유드린 바와 같이, 저희는 에어비앤비 플랫폼을 이용하는 숙소에 대한 영업신고 정보 및 영업신고증 제출을 의무화하기로 했습니다.
이번 조치의 상세 일정과 시행 방식을 공유드립니다.
2024년 10월, 영업신고 정보 및 영업신고증 제출 기능이 활성화됩니다. 이 시점 이후로 신규 숙소 등록은 관련 자료가 제출된 경우에 한해서만 가능합니다.
이미 등록된 숙소의 경우, 호스트분들이 충분히 준비하실 수 있도록 2025년 9월 까지 유예 기간을 둘 예정입니다. 2025년 10월을 기해 관련 자료가 제출되지 않은 숙소는 에어비앤비 플랫폼에서 삭제될 예정입니다.
이번 조치에 대한 준비에 도움을 드리고자 몇 가지 추가 안내를 드립니다.
- 공유숙박제도와 등록 방법 등 이번 조치에 관해 호스트분들이 궁금해 하실 만한 내용을 다루는 숙소 등록 온라인 설명회가 9월 12일에 열릴 예정입니다. 여기에서 참가 신청 하실 수 있습니다.
- 호스트님의 숙소가 어느 숙박업에 해당하는지, 필요한 문서는 무엇인지 등을 포함한 더 자세한 내용 및 자주 묻는 질문은 숙소 등록 가이드 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
- 에어비앤비 호스트 커뮤니티에서 동료 호스트들과의 교류가 가능합니다. 자세한 내용은 가이드 페이지의 ‘호스트들의 노하우, 함께 나눠요’ 섹션을 참고해 주세요.
- 영업신고증은 숙소가 적합한 영업신고 아래에서 운영되고 있는지 확인하기 위한 문서입니다. 한편 사업자등록증은 세무 관련 문서로, 이번에 요청드리는 것과는 별개의 문서입니다. 이와 관련된 자세한 정보는 가이드 페이지의 ‘혹시 이런 점이 궁금하셨나요?’ 섹션을 참고해 주세요.
이번 조치를 통해 에어비앤비 플랫폼을 사용하고 있는 숙소가 더 신뢰받을 수 있기를 기대합니다. 호스트분들의 숙소가 더 오래 사랑받을 수 있도록, 에어비앤비는 함께 책임감을 가지고 노력하겠습니다.
감사합니다.
에어비앤비 드림
Airbnb Ireland UC
8 Hanover Quay,
Dublin 2, Ireland
에어비앤비 운영 합법 기준
에어비앤비 합법 운영 조건으로는 우선 외국인 관광 도시민박업을 등록하여 구청의 허가를 받아야 한다. 위 강남구청 외국인관광 도시민박업 등록 신청 안내문을 바탕으로 등록 기준과 구비 서류를 정리하고, 실무적으로 참고할 만한 필자의 의견을 각 항 아래에 덧붙인다. 참고로, '외국인관광도시민박업' 이름에서 알 수 있듯이, 외국인을 대상으로만 영업할 수 있으나, 서울과 부산의 경우 실증특례를 통해 내국인 관광객을 연간 180일까지 받을 수 있다.
건축 유형
- 단독주택, 다가구/다세대 주택, 아파트, 연립주택
- 등록불가: 오피스텔, 근린생활시설
추가 의견) 아파트 등 공동주거 시설의 경우 주민 동의서를 제출해야 하므로 사실상 아파트에서 운영도 불가능하다.
등록 기준
- 주택의 연면적이 230㎡(약 70평) 미만으로 신청인이 실제 거주하고 있을 것
추가 의견) 신청인이 거주한다는 조건으로 최소 방 2개, 공용공간을 갖춘 공간이어야 한다. 즉 원룸은 안 된다. 또한, 전입신고가 이루어져야 하므로, 1명이 2개의 외국인관광도시민박업을 운영할 수 없다. - 신청인 또는 거주 세대원이 외국어 안내 서비스가 가능할 것
추가 의견) 이는 구청 직원의 방문 점검 시에 간단히 테스트?가 이루어지는 데 정규교육을 받은 사람이라면 왠만하면 가능하다. (외워서라도 하면 되니까) - 소화기를 1개 이상 구비하고, 객실마다 단독경보형 감지기를 설치할 것
- 외국인이 한국 가정문화를 체험할 수 있는 위생상태를 갖출 것
추가 의견) 방문 점검 시에 미비한 사항이 적발되면 보완한 내용을 사진과 함께 첨부하여 구청 담당자 메일로 보고하면 된다. 방문 점검은 등록 신청 이후 14일 이내 구청 직원과 일정을 조율하여 진행된다.
구비서류
- 사업계획서(사업개요, 시설내용 등) 1부
- 신청인의 성명, 주민등록번호를 기재한 서류 및 기본증명서(또는 가족관계증명서)
- 시설의 배치도 또는 평면도, 사진
- 부동산의 소유권 또는 사용권 증명서류
- 신청인 본인의 소유일 경우 : 건물/토지 등기부 등본
- 임대차 계약에 의한 거주일 경우 : 임대차 계약서 사본(소유자의 영업 동의 필수)
추가 의견) 소유자의 영업 동의서는 별도 양식이 없어 A4용지에 외국인관광도시민박업을 임대인이 허락한다는 내용을 프린트하여 서명을 받고 제출하면 된다. 임대인 몰래 영업할 생각을 하지 말고, 꼭 임장 과정에서 부동산 중계인과 임대인에게 사전 동의를 구하자. - 사업자 본인이 방문신청 하지 못할 경우 : 위임장(위임하는 자의 인감증명서 첨부)
- 공동주택의 경우 입주민(인접세대) 및 관리사무소 동의서(「공동주택관리규약」준수)
추가 의견) 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택이 포함된다. 고로 단독주택이거나 다가구주택 건물 중 세대수가 적어 동의를 얻을 수 있는 경우 시도해볼만 하다.
에어비앤비, 단독주택 외 사실상 영업 어려워
에어비앤비의 안내 대로 불법 영업 업소가 2025년 10월 모두 삭제된다면, 현재 오피스텔, 빌라 원룸 등에서 영업하는 업소는 모두 사라질 예정이다. 오피스텔과 원룸형 빌라에서 운영하는 에어비앤비의 경우 애초에 허가가 나지 않는 법 테두리 밖에 있기 때문에 그 비중이 얼마나 될 지 알 수 없다. 게다가 아파트 등 공동주택에서 입주민 동의를 받고 하는 곳은 없다고 봐야 하므로, 현재 필자가 운영하는 단독주택 또는 입주민 동의를 얻은 다가구주택만 영업이 가능해질 전망이다. 필자의 느낌으로 어림잡아 현재 대한민국 에어비앤비 숙소의 90%는 사라지지 않을까, 싶다.
부동산 월세 시장에 영향 미칠까?
에어비앤비로 월세를 내고 일세를 받아 영업하는 노하우는 이미 다 알려진 사실이다. 원룸 오피스텔에서 50만 원 월세를 내고 들어가 일박 7만원, 월 평균 150만 원의 수익을 내면, 청소비 등 관리비를 무시한다면 100만 원의 수익이 난다. 이는 오피스텔, 빌라 등 월세 인플레이션을 부추기는 요소로 지난 10여 년 간 작동해 왔다. 과거 코로나 기간 중 외국인 관광객이 전면 차단되었을 때 월세 가격이 폭락할 거라는 뉴스가 다수 나왔던 기억이 있다. 사회적으로 큰 영향을 주진 않았던 것으로 보아 큰 영향이 없을 수도 있겠다 싶지만, 당시 자가격리 조치로 인해 2주 단위 장기 숙박 수요가 오히려 에어비앤비 운영의 연줄을 이어주는 사례도 많이 있었기에, 이번 에어비앤비의 신고 의무화 조치는 영업 자체를 제한하기 때문에 새로운 변수가 될 수 있다.
위기를 기회로, 에어비앤비에 도전해 볼까?
필자는 해당 에어비앤비의 신고 의무화 조치를 보며, 에어비앤비가 새로운 기회가 될 수 있다는 생각을 한다. 공급이 절벽을 이루면 수요가 상대적으로 늘어나 시장 진입이 수월하기 때문이다. 평소 에어비앤비에 운영에 관심이 많았으나, 이런 저런 걱정에 도전이 여의치 않았던 분들이라면 지금부터 준비하여 자리를 잡는 것도 괜찮은 전략일 것이다. 에어비앤비에 관심이 많다면, 앞서 소개한 합법적으로 에어비앤비를 운영하는 방법을 차근차근 공부하고 준비해 보길 바란다. 궁금한 점은 댓글로 남기면 차근차근 답변 드릴 수 있도록 하겠습니다.
필자는 외국인관광도시민박업 및 구청 허가를 받고 운영하고 있어서 해당 삭제 조치와 무관하다. 오히려 경쟁 숙소가 줄어들어 경쟁력이 높아지고 수익성이 높아질 것을 기대한다.