내 투자 여정에서 가장 아픈 첫 번째 손가락이 에코프로비엠 -50% 손실확정이라면, 두 번째 손가락은 2019년 매입한 서대문구 소재 소형 아파트 부동산 투자다. 하지만 아직 팔지 않았으니 손실 확정은 아니다. 이 아픈 손가락을 어떻게 처리할 지 고민하다가 삼삼엠투로 단기임대를 놓게 된 경험을 이 글로 공유하고자 한다.
부동산 투자 실패 경험
2019년, 부동산 지식이 전무하던 시절 큰 대출을 끼고 건설사 소유의 미분양 아파트를 덜컥 매입했다. 지금 돌이켜보면 준공 시기가 한참 지났고 미분양 물량도 많았기에, 협상만 잘했다면 5~10%는 더 저렴하게 살 수 있었을 것이다. 하지만 당시의 나는 시세보다 비싼 분양가 그대로 도장을 찍었고, 그 대가는 혹독했다. 무려 7년이 넘도록 매매가는 제자리걸음이었다.
그 7년 사이 서울 아파트 평균 매매가가 7억 원에서 10억 원으로 약 43% 오르는 동안, 내 아파트는 직전 동일 타입 거래가 기준 고작 3% 상승에 그쳤다. 당시 매매가인 2억 9천만 원을 기준으로 시장 평균 상승률(43%)을 적용해 본다면, 앉은 자리에서 약 1억 2,000만 원 정도의 기회비용 손해를 본 셈이다. 명백한 투자 실패였다.
아파트가 안 팔린다
얼마 전 주거형 오피스텔로 이사를 하며 기존 아파트를 매물로 내놓았다. 하지만 2달이 지나도록 소식은 없었다. 문의는 간간이 오지만 실제 거래로 이어지지 않는 걸 보니, 내가 생각하는 적정가와 시장의 기대치 사이에 괴리가 큰 듯했다. 나는 결정을 내려야 했다. '무작정 버틸 것인가, 가격을 낮출 것인가, 아니면 임대로 돌릴 것인가?'
1) 무작정 대기: 대출 이자와 기회비용을 따져보니 가만히 앉아서 손해를 보는 구조였다. 2) 가격 인하: 당장 급전이 필요한 상황은 아니었다. (신축 아파트 잔금 시점인 향후 3년까지 시간이 있다.) 지금 헐값에 파는 것보다 제값을 쳐줄 매수자를 기다리는 게 현명해 보였다. 3) 임대 전환: 결국 전월세를 고민하다 '삼삼엠투'를 통한 단기 임대라는 대안을 찾았다.
삼삼엠투 단기임대는 계약 기간이 짧기 때문에, 나중에라도 적기라고 판단될 때 빠르게 매각할 수 있다는 장점이 가장 컸다. 또한 임차인은 전입신고를 하지 않으니 해당 매물에 신고된 나의 전입을 다른 곳으로 옮기지 않아도 된다는 점(계약한 오피스텔은 전입신고가 안 된다), 주택담보대출로 받은 마이너스 통장을 유동적으로 사용할 수 있다는 장점이 있다.
삼삼엠투 수익화
직전 매매가 대비 연 수익률 6% 수준으로 삼삼엠투에 매물을 올렸다. 놀랍게도 올린 당일에 한 달 장기 투숙 예약이 들어왔고, 며칠 뒤 일주일, 두 달 단위의 계약이 연달아 잡혔다. 월 환산 시 약 150만 원의 수익이다. 보통 일반적인 월세 수익률이 매매가 대비 연 3% 수준인 것을 감안하면, 삼삼엠투 단기임대 수익률은 2배에 달한다. 등록한 지 며칠 만에 향후 3개월 치 예약이 꽉 찬 것을 보니, 현재 6%인 수익률을 조금씩 높여도 충분히 승산이 있어 보였다.
상황이 이쯤 되니 '꼭 지금 팔아야 하나?'라는 생각마저 든다. 당장 매각하는 대신 단기 임대를 통해 에어비앤비처럼 월 수익을 창출하는 것이 훨씬 이득일 수 있기 때문이다. 이렇게 보유하다 보면 먼 미래에 부동산 가치가 오를 수도 있고, 정 안 되면 자녀에게 양도하는 선택지도 있다. 아픈 손가락이었던 아파트가 '삼삼엠투'라는 든든한 파이프라인으로 재탄생했다.
에어비앤비 운영이 어려운 아파트를 어떻게 활용할지 고민 중인 분들이라면, 단기 임대라는 대안을 적극적으로 검토해 보시길 권합니다. 앞으로 삼삼엠투 운영하며 알게되는 새로운 정보가 있다면 블로그에 올리겠습니다.