2025. 7. 28. 오리지널/에어비앤비
1여년 전인 2024년 7월 1일 도시 및 주거환경정비범 시행령 제2조가 개정되어 에어비앤비 외국인도시민박업의 기준이 더욱 까다로워졌다. 2025년 올해 10월부터 허가받지 않은 에어비앤비 숙소는 리스팅에서 아예 제외되는 조치에 이은 변화라 '합법 에어비앤비' 운영이 더욱 힘들어진 형국이다. 필자는 에어비앤비를 2017년도부터 시작해 현재 3번째 공간을 운영하고 있다. 해당 3번째 공간은 2023년에 구청으로부터 허가를 받았고 시작했다. 허가를 받은 이후에 이번 조치가 시행된 점을 늦게 확인하고 이렇게 공부 차원에서 내용을 기록한다.
이번 시행령으로 외국인도시민박업(이하 외도민업)을 준비 중인 사업자들은 중요한 전환점을 맞이했다. 외도민업의 허가는 '노후 불량건축물이 아닌' 경우에 가능한데, 이제 건물의 '연식'이 심사의 핵심 요건으로 포함된 것이다. 이전까지는 주택의 용도, 면적, 방 수 등이 주된 기준이었다면, 이제는 건물이 얼마나 오래되었는가도 사업 가능 여부를 좌우하게 되었다. 일종의 노후 건축물 규제가 외도민업 진입 장벽으로 등장한 셈이다. 법은 노후 건축물로 간주되는 기준을 명확히 제시하지 않았지만, 지자체별로 20년 또는 30년의 기준선을 정해 실질적으로 규제하고 있다.
에어비앤비 연식제한 기준
서울시를 비롯한 각 자치구는 각기 다른 기준을 적용하고 있다. 예컨대 강남구와 강북구는 건축된 지 20년 이상이면 노후로 간주하지만, 강동구나 관악구는 30년 이상을 기준으로 삼는다. 같은 서울이라도 행정구역에 따라 완전히 다른 판단을 받을 수 있다는 뜻이다. 더 나아가 일부 자치구는 건축 구조, 지하층 유무, 양도양수 조건 등 복합적인 요소를 고려하여 규제를 강화하고 있다. 고양시, 수원시 등 서울 외 수도권 지역도 대부분 30년 기준을 적용하고 있지만, 역시 각 지자체의 판단이 최종 기준이 된다. 외도민업을 활용한 에어비앤비를 계획 중인 이라면, 단지 법령을 읽는 것으로는 충분치 않으며 해당 지자체 조례와 실무 담당자의 지침까지 꼼꼼히 확인해야 한다. 참고로 서울시는 30년 이상 된 건축물, 또는 비철근콘크리트 구조의 경우 20년 이상 된 건축물은 외도민업 등록이 불가하다고 명시하고 있다. 아래 표는 구체적인 지자체 별 기준(서울시 예시)이다.
| 지역 | 노후 기준 |
| 강남·강북구 | 20년 이상 불가 |
| 강동·관악구 | 30년 이상 불가 |
| 강서·성동·성북구 | 20년 또는 30년 |
| 양천구 | 1990년대 이전 불가 |
| 영등포구 | 양도양수 자체 금지 |
| 동대문구 | 최대 35년 이내 |
현 연식제한 문제점은?
문제는 단순히 ‘연식’에만 초점을 맞춘다는 점이다. 건물을 아무리 새것처럼 리모델링해도, 그 건축연도가 20년 혹은 30년을 넘는다면 등록 자체가 거부될 수 있다. 이는 물리적 안전성과 무관하게 서류상의 ‘건물 나이’만으로 판단이 내려지는 셈이다. 그래서 상태가 양호한 주택임에도 등록을 거부당한 사업자들의 불만이 적지 않다. 이들은 규제가 본래의 취지를 넘어서 과도하게 적용되고 있으며, 현재 건축물의 상태나 관리 수준을 반영하지 못한다고 입을 모은다. 형식적 기준이 내용적 실질을 덮어버리는 상황에서, 현장의 현실과 제도의 논리는 점점 멀어져가고 있다. 따라서 현재는 기준이 조례 수준이며, 지자체별로 기준 적용 방식에 차이가 크기 때문에, 등록을 계획 중이라면 해당 구청에 직접 문의하는 것이 안전하다.
시행 후 1년간 어떤 일이 있었나?
철골조는 30년, 기타 구조는 20년 이상이면 등록이 불가하다는 기준이 일부 엄격히 적용되기 시작하면서, 그동안 관행적으로 운영되던 완화적 행정이 급격히 경직되었다. 특히 서울 용산구 등 주요 관광지 인근 구청에서 등록을 거부하거나 서류를 반려하는 사례가 증가해, 많은 사업자들의 혼란과 불만이 이어졌다. 예고 없는 규제 강화는 영업 준비를 마친 예비 창업자들에게 큰 타격을 주었고, 정책 혼선과 행정 일관성 부족에 대한 지적을 불러일으키고 있다. 이에 따라 서울시는 중앙정부에 연식 제한 기준 완화를 공식 건의했다. (관련 뉴스 링크1: 발품뉴스 링크2: 아주경제뉴스) 단순 연식 기준보다는 안전 진단을 거친 건물에 한해 등록을 허용하는 방식으로 유연하게 제도를 운영하자는 입장이다. 특히 이미 도시 재생이 완료되었거나 관리가 우수한 구옥들까지 일괄적으로 차단하는 현 시스템은 현실과 동떨어졌다는 판단에서다.
기존에 허가를 받은 에어비앤비는?
기존에 이미 허가를 받은 외도민업도 잠재적인 영향이 있을 수 있다. 이미 등록된 외도민업은 연식 기준 도입 이전에 적법하게 허가받은 것이므로, 기존 등록 자체가 자동으로 무효화되지는 않는다. 다시 말해, 기존 등록을 유지하는 한 사업 지속은 가능하다. 다만, 사업자 변경(양도양수) 시 구청은 재심사를 통해 등록을 다시 검토해야 한다. 이때 건축물 연식이 기준(20~30년 이상)에 부합하지 않으면 양도 자체를 거부당할 수 있다. 한편, 일부 구청은 기존 등록 사업자라도 건물 상태가 심각히 노후되었다고 판단하면, 현장 점검을 통해 영업 중지나 시정조치를 요구하는 시나리오도 염두에 두어야 한다. 특히 건물 구조상 위험(균열, 누수 등)이 확인되면 소방·건축안전과와 협조해 행정지도를 강화할 수 있다. 또한, 리모델링 등 건축행위 시 재등록 요구 가능성도 있다. 요약하자면 계속 영업은 가능하지만 사업 확장이나 양도는 제약이 따른다.
연식제한 제도 개선의 방향성
이러한 불만 속에서, 사업자 단체들은 제도 개선을 요구하는 목소리를 내고 있다. 특히 ‘30년 이상 노후주택 규제 철폐’와 더불어 ‘간이 안전확인 제도’의 도입을 촉구하는 건의가 진행 중이다. 핵심은 단순 연식이 아닌, 안전성과 관리 상태를 기준으로 평가 체계를 전환하자는 것이다. 이를 통해 오히려 실제로 위험한 건물을 걸러내고, 양호한 상태를 유지하는 건물은 사업 기회를 가질 수 있도록 하자는 방향이다. 이는 단지 숙박업자만의 요구가 아니다. 오래된 도시 건축물의 활용 가능성을 제고하고, 지역 관광 활성화를 도모하는 일종의 도시 전략이기도 하다.
사회적 합의까지 시간 필요
결국 이 제도의 핵심은 ‘노후’라는 개념에 대한 사회적 합의에 있다. 시간이 지나면 반드시 낡는 것인가? 혹은 관리와 보수로 얼마든지 새로움을 유지할 수 있는 것인가? 현재의 외도민업 규제는 첫 번째 가정에 서 있지만, 많은 현장 목소리는 두 번째 질문을 던진다. 건물의 시간을 잴 때, 우리는 그 안에서 살아가는 사람들의 시간도 함께 고려하고 있는가. 사업자들이 규제와 기회의 경계에서 길을 찾고자 한다면, 지금은 그 기준선 자체를 함께 묻고 조정해 나가야 할 때다.
해당 글은 리서치 차원에서 필자가 챗GPT에 질묻하고 얻은 답을 바탕으로 재구성된 글입니다. 챗GPT는 실수를 할 수 있습니다. 중요한 정보는 출처를 재차 확인하세요.