내가 가진 아파트를 활용해 단기 임대 플랫폼인 삼삼엠투를 운영하면서 이것이 법적으로 문제될 것이라고는 생각하지 못했다. 삼삼엠투 플랫폼 내 '아파트' 등록 란이 있고, '단기임대'라는 워딩이 부동산을 통한 단기임대 계약과 같다고 느꼈기 때문이다. 더군다나 에어비앤비를 외국인도시관광민박업 신고 후 운영하는 공동호스트로서, 에어비앤비 등록이 안 되는 아파트는 삼삼엠투 단기임대로 운영할 수 있다는 정보를 듣고 "에어비앤비가 아닌 단기임대 플랫폼이니 당연히 합법"이라고 생각했다. 하지만 최근 삼삼엠투 관련 키워드로 검색을 해보고서는 불법 소지가 있다는 사실을 깨닫고 적잖이 당황했다. 자칫 잘못하면 나도 모르는 사이에 미신고 숙박업자로 몰릴 수 있다는 경고는 운영자로서 등골이 서늘해지는 지점이다.
그렇다면 삼삼엠투 아파트 단기임대는 불법인가? 결론부터 말하자면 삼삼엠투 아파트 단기임대는 합법이다. 하지만 임대인의 운영방식에 따라 불법의 소지가 있다. 해당 글은 합법적으로 삼삼엠투 단기임대를 하기 위해 불법의 근거가 무엇인지 살펴보고 대책을 이야기하기위해 작성했다.
임대차계약 VS. 숙박영업
단기 임대가 불법이 아니기 위해 가장 먼저 이해해야 할 법령은 공중위생관리법이다. 이 법은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설과 서비스를 제공하는 행위를 숙박업으로 규정한다. 반면 우리가 흔히 아는 부동산 임대차는 주거 목적으로 공간 자체를 빌려주는 행위다. 삼삼엠투는 기본적으로 주 단위 임대차 계약 형식을 취하므로 플랫폼 자체는 문제가 없지만 실질적인 운영 모습이 호텔이나 펜션처럼 비친다면 이야기는 달라진다. 즉 내가 파는 것이 공간인지 아니면 숙박 서비스인지에 따라 합법과 불법의 경계가 나뉘는 셈이다.
침구 제공하면 불법?
운영자 입장에서 가장 의아했던 부분은 바로 침구류 제공 문제였다. 손님이 편히 쉴 수 있도록 깨끗한 이불과 베개를 준비해두는 것이 서비스의 기본이라 생각했는데 법적인 해석은 이를 숙박업의 핵심 증거 중 하나로 본다. 일반적인 임대차 계약에서 세입자는 본인의 침구를 직접 챙겨오는 것이 상식이기 때문이다. 따라서 법적 리스크를 줄이려면 침구를 매번 갈아주는 서비스 개념이 아니라 에어컨이나 세탁기 같은 '풀옵션 비품'의 하나로 비치해야 한다. 투숙 기간 중 세탁이나 관리는 임차인이 직접 하도록 명시하는 것이 무엇보다 중요하다.
계약기간 중 청소해주면 불법?
운영 방식에서도 명확한 차별화가 필요하다. 숙박업은 운영자가 주기적으로 객실에 들어가 청소하고 소모품을 채워주지만 임대차는 입실 이후의 관리가 임차인의 몫이다. 만약 투숙 중인 방에 들어가 수건을 교체해주거나 청소 서비스를 제공한다면 이는 명백한 숙박 영업으로 간주될 가능성이 높다. 청소는 오직 퇴실 후에 다음 사람을 맞이하기 위한 원상복구 차원에서만 이루어져야 하며 플랫폼 내 홍보 문구 역시 호텔급 서비스보다는 주거를 위한 시설 완비라는 점을 강조하는 것이 안전하다.
안전한 수익 창출을 위한 운영자의 자세
결국 내가 운영하는 단기 임대가 법의 보호를 받으려면 나는 방을 빌려준 것이지 서비스를 파는 것이 아니라는 개념을 잘 견지해야 한다. 플랫폼 결제와 별개로 서면 임대차 계약서를 작성하고 공과금이나 관리비 정산 체계를 명확히 하는 과정이 번거롭더라도 필수적이다. 변화하는 시장 환경 속에서 새로운 수익 모델을 찾는 것은 즐거운 일이지만 그 바탕에는 법적 근거에 대한 철저한 이해가 선행되어야 한다. 그래야만 나의 소중한 자산과 공들여 일군 비즈니스를 안전하게 지켜낼 수 있기 때문이다.
요약하자면 이렇다.
삼삼엠투 임대차계약은 위법이 아니지만, 숙박영업은 위법이다. 숙박영업의 근거는 숙박 서비스를 제공했는지에 대한 판단이다. 숙박 서비스는 침구류 및 세탁 서비스, 객실청소 및 쓰레기 수거, 일회용품 및 어메니티 제공, 체크인/체크아웃 시간 고지 여부, 1일 단위 요금책정 및 평일/주말 요금이 다른 경우 등이다. 삼삼엠투를 운영하며 불법 숙박영업을 하지 않으려면 (1) 침구류 및 식기류 등 어메니티를 가전 및 가구와 같이 '옵션'으로 비치함 (2) 투숙기간 중 세탁, 청소 서비스를 제공하지 않음 (3) 체크인 / 체크아웃 시간을 두지 않고 계약 기간 중 자유롭게 입퇴실 하도록 안내해야 한다.
단기임대냐, 숙박영업이냐? 이 한 끝 차이의 마인드셋이 불법과 합법의 경계라니, 관련법이 시장의 변화를 잘 따르지 못하는 듯하다.